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Agevolazioni prima casa per residenti all’estero
Dal 2023 l’agevolazione per chi vive all’estero non dipende più dalla cittadinanza, ma dal trasferimento per lavoro e dal legame con un comune italiano. Requisiti, risparmio e cosa cambia per i pensionati.
- Pubblicato il 18 agosto 2024
- Aggiornato il 9 ottobre 2026
- 6 minuti di lettura
Chi si è trasferito all’estero per lavoro può comprare la prima casa con registro al 2% nel comune di nascita o in quello dove viveva o lavorava, se ha cinque anni di legame con l’Italia.
Invece del 9% sull’acquisto da privato
Se si compra da un’impresa costruttrice
Di residenza o attività in Italia
Un Relocation Expert valuta con te requisiti e passaggi per comprare casa in Italia.
Prenota il colloquioLe agevolazioni prima casa per residenti all’estero rappresentano una misura fondamentale per i cittadini italiani che vivono oltre confine. Queste agevolazioni offrono significativi benefici fiscali, facilitando l’acquisto della prima abitazione in Italia anche per chi ha scelto di trasferirsi all’estero.
L’importanza di queste agevolazioni risiede nel loro impatto sulla comunità italiana residente all’estero. Molti italiani emigrati desiderano mantenere un legame con la patria d’origine, e poter acquistare una casa in Italia senza oneri fiscali eccessivi rappresenta un’opportunità preziosa. Tale previsione a favore del cittadino emigrato all’estero, trova infatti giustificazione nel “particolare valore sociale riconosciuto al lavoro prestato all’estero ed all’emigrazione” (circolare 2 marzo 1994, n. 1).
Attraverso queste misure, lo Stato italiano riconosce il valore del lavoro svolto dai connazionali all’estero e promuove il ritorno degli investimenti sul territorio nazionale.
Cosa ha cambiato il decreto-legge 69/2023 per chi vive all’estero?
Il D.L. n. 69/2023 rappresenta una svolta normativa importante per i residenti all’estero che desiderano acquistare un immobile in Italia. Le modifiche apportate hanno ampliato le possibilità di accesso alle agevolazioni fiscali, rendendo più agevole per i contribuenti – siano essi italiani o stranieri – l’acquisto della loro prima casa in Italia.
In primo luogo, le agevolazioni sono ora estese anche ai cittadini italiani e stranieri residenti all’estero per motivi di lavoro, senza più richiedere il trasferimento della residenza in Italia.
Inoltre, il decreto ha semplificato i requisiti di residenza e attività: come vedremo meglio in seguito, è sufficiente aver risieduto o lavorato in Italia per almeno cinque anni, anche in modo non continuativo, prima dell’acquisto dell’immobile. Questa flessibilità è pensata per rispondere alle esigenze di chi, pur vivendo all’estero, mantiene un forte legame con l’Italia.
Un altro aspetto rilevante riguarda il vincolo territoriale per l’acquisto dell’immobile, che è stato esteso. Ora, le agevolazioni si applicano agli immobili situati nel Comune di nascita del richiedente, nel Comune di residenza precedente o in quello in cui si svolgeva la propria attività lavorativa prima del trasferimento all’estero.
Infine, è stato chiarito che anche chi ha svolto attività non remunerate in Italia per il periodo richiesto può accedere alle agevolazioni. Questo riconoscimento è significativo, poiché valorizza ogni tipo di contributo al tessuto sociale ed economico del Paese, anche se non formalmente remunerato.
Attenzione per i pensionati. Prima del 2023 l’agevolazione spettava al cittadino italiano emigrato all’estero, ovunque comprasse. Il testo in vigore parla invece di chi si è trasferito all’estero «per ragioni di lavoro»: secondo la nostra lettura della norma, chi si è trasferito da pensionato, senza un lavoro all’estero, non rientra in questa ipotesi. Resta l’agevolazione ordinaria, che però richiede di portare la residenza nel comune della casa entro diciotto mesi.
Quali requisiti servono per l’agevolazione prima casa dall’estero?
Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa per i residenti all’estero, è necessario soddisfare una serie di requisiti specifici delineati dal Decreto-Legge n. 69/2023 e ulteriormente chiariti nella Circolare n. 3/E del 16 febbraio 2024. Questi requisiti sono stati pensati per garantire che il beneficio fiscale sia accessibile in modo equo e trasparente, anche a chi ha scelto di trasferirsi all’estero per motivi lavorativi.
Il trasferimento all’estero per lavoro
In primo luogo, il beneficiario deve aver trasferito la propria residenza all’estero per ragioni di lavoro. È importante sottolineare che il trasferimento deve essere già avvenuto al momento dell’acquisto dell’immobile in Italia; un trasferimento successivo non consente l’accesso all’agevolazione. Inoltre, il rapporto di lavoro non deve necessariamente essere subordinato; qualsiasi tipologia di impiego è accettata, purché si tratti di un impiego effettivo e già in essere.
Cinque anni di residenza o attività in Italia
Un altro requisito fondamentale è che il richiedente abbia risieduto in Italia per almeno cinque anni prima dell’acquisto dell’immobile, oppure abbia svolto un’attività lavorativa, anche non continuativa, sul territorio italiano per lo stesso periodo. Questo requisito è stato pensato per garantire che i beneficiari abbiano mantenuto un legame significativo con il Paese, nonostante il trasferimento all’estero.
Il comune in cui si compra
Infine, l’immobile deve essere situato in un luogo specifico: il Comune di nascita del richiedente, oppure in quello dove risiedeva o lavorava prima del trasferimento all’estero. Questo vincolo territoriale rafforza l’idea di mantenere un collegamento stretto con il proprio luogo d’origine o con la comunità in cui si è vissuti prima dell’emigrazione.
Per poter ottenere l’agevolazione prima casa, oltre a non essere necessario trasferire la residenza presso l’immobile, bisogna anche non avere altri immobili (o altri diritti reali) vantati sullo stesso Comune e non aver già usufruito di questa agevolazione. Questo vale sia per chi compra per la prima volta sia per chi riacquista entro un anno dalla vendita di un’abitazione precedente, senza l’obbligo di usarlo come residenza principale.
Le regole viste in precedenza non valgono solo in caso di acquisto prima casa. Le agevolazioni prima casa si applicano infatti, nel rispetto dei requisiti di cui prima, anche per immobili ricevuti in eredità o donazione, a partire dall’introduzione del decreto-legge n. 69 del 2023.
Quanto si risparmia con l’agevolazione prima casa?
Le agevolazioni “prima casa” per residenti all’estero offrono una serie di vantaggi significativi, che rendono l’acquisto di una proprietà in Italia un’opzione particolarmente attraente per chi vive fuori dal Paese.
Imposta di registro agevolata, ridotta al 2% rispetto all'aliquota ordinaria del 9%. Questo rappresenta un risparmio considerevole, specialmente per immobili di valore medio-alto.
IVA: applicata con un'aliquota ridotta del 4% se l'acquisto avviene da un'impresa costruttrice.
Flessibilità nella scelta dell’immobile. Non è necessario che l'immobile acquistato diventi la residenza principale del richiedente; questo consente ai cittadini all'estero di mantenere la propria residenza nel Paese in cui vivono, utilizzando la proprietà italiana come casa per le vacanze, o come investimento a lungo termine.
Facciamo un esempio, immaginiamo un cittadino italiano che vive e lavora a Londra da sei anni. Pur essendosi trasferito per ragioni professionali, ha mantenuto la sua iscrizione all’AIRE e ora desidera acquistare un immobile nel Comune di nascita, a Milano. Grazie alle agevolazioni prima casa in Italia, potrà beneficiare di un’imposta di registro ridotta al 2%, risparmiando migliaia di euro che potranno essere reinvestiti in ulteriori miglioramenti della proprietà o utilizzati per scopi personali.
Queste agevolazioni sono progettate per incentivare gli investimenti immobiliari da parte degli italiani residenti all’estero, promuovendo al contempo il ritorno dei capitali nel Paese d’origine. L’effetto positivo di queste misure si riflette non solo nel sostegno alle comunità italiane all’estero, ma anche nel rafforzamento del mercato immobiliare nazionale.
Vivi all’estero e vuoi comprare casa in Italia?
Prima dell’atto conviene verificare che tutti i requisiti ci siano già: trasferimento per lavoro, cinque anni di legame con l’Italia e comune giusto. Un Relocation Expert valuta con te il tuo caso e i passaggi con il notaio.
Se vivi all’estero e vuoi comprare casa in Italia, partiamo dalla tua pensione e dalla tua situazione per capire cosa cambia con il trasferimento.
FAQ
No. Dal decreto-legge 69/2023 il beneficio non dipende più dalla cittadinanza: conta il trasferimento all’estero per ragioni di lavoro, insieme agli altri requisiti.
No. Il trasferimento per ragioni di lavoro deve esserci già al momento dell’atto: un trasferimento successivo non permette di usare questa agevolazione.
No. Il quinquennio di residenza o di attività in Italia può essere anche non continuativo, e conta ogni tipo di attività, anche non retribuita.
Non in questa forma. Se al momento dell’acquisto vivi e lavori in Italia, non sei più un acquirente trasferito all’estero per lavoro: valgono le regole ordinarie, con l’impegno a portare la residenza nel comune entro diciotto mesi.
Fonti consultate5 fonti ufficiali
Leggi, regolamenti e pagine istituzionali verificati dalla redazione per questo articolo.
- DPR 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa parte I, art. 1, nota II-bis
- D.L. 13 giugno 2023, n. 69, art. 2, comma 1
- Agenzia delle Entrate, circolare n. 3/E del 16 febbraio 2024
- Agenzia delle Entrate, risposta n. 238/2024
- Agenzia delle Entrate, circolare 2 marzo 1994, n. 1
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