Tassazione degli immobili all’estero
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Possedere una casa al mare in Grecia, un appartamento a Lisbona o una villa in Costa Azzurra è un sogno che molti hanno realizzato. Ma cosa comporta fiscalmente avere una proprietà all’estero per chi risiede in Italia?
Non basta pagare le tasse locali, bisogna fare i conti anche con le norme italiane ed internazionali che regolano la tassazione degli immobili all’estero.
In questo articolo faremo chiarezza sui principali temi da conoscere in ordine alla tassazione degli immobili all’estero:
- l’IVIE, l’imposta patrimoniale sugli immobili all’estero;
- i redditi derivanti dalla locazione di immobili all’estero;
- cessione di un immobile all’estero: le plusvalenze immobiliari.
Se anche tu hai investito in un immobile fuori dall’Italia, ecco tutto quello che c’è da sapere per evitare spiacevoli sorprese fiscali.
- Disciplina generale degli immobili detenuti all’estero
La tassazione degli immobili all’estero di proprietà di soggetti residenti fiscalmente in Italia è un argomento complesso, regolato da una serie di disposizioni nazionali e internazionali che mirano a evitare la doppia imposizione, ma che allo stesso tempo stabiliscono l’obbligo di dichiarazione e pagamento di imposte in Italia.
Per quanto riguarda i redditi derivanti da immobili all’estero si deve prendere a riferimento l’Art. 6 del modello OCSE. Tale disposizione prevede che:
Sul punto, il commentario al modello Ocse precisa che se la convenzione avesse inteso riservare la tassazione ad un solo stato contraente lo avrebbe precisato espressamente. Quindi, ci troveremo di fronte ad una situazione ove il reddito da immobili esteri deve essere assoggettato a tassazione sia nello Stato della fonte del reddito sia nello Stato di residenza fiscale del beneficiario. Naturalmente questa doppia imposizione viene attenuata attraverso l’applicazione di un credito d’imposta estero nel Paese di residenza fiscale.
Per i contribuenti fiscalmente residenti in Italia, il principio generale di tassazione è il “worldwide taxation principle“, secondo cui l’obbligo fiscale si estende a tutti i redditi, a prescindere dal luogo in cui sono generati. Questo principio troverebbe fondamento nell’enunciato di cui all’Art. 3 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), che sancisce che:
Pertanto, i residenti fiscali in Italia devono dichiarare al fisco italiano i redditi derivanti da immobili situati all’estero.
Per quanto riguarda la tassazione del patrimonio immobiliare, la normativa italiana introduce un’imposta patrimoniale specifica per gli immobili detenuti all’estero: l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero). Inoltre, i redditi derivanti dall’affitto o dalla vendita di immobili all’estero devono essere dichiarati e, se necessario, assoggettati a imposte italiane, con la possibilità di ottenere un credito d’imposta per evitare la doppia imposizione. Vediamo queste fattispecie nel dettaglio.
- Che cos’è l’IVIE: Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero
L’IVIE, introdotta con il Decreto Legge n. 201/2011 (Decreto “Salva Italia”), rappresenta un’imposta patrimoniale sul possesso di immobili situati all’estero da parte di residenti fiscali italiani.
Si tratta di un’imposta che si applica sul valore dell’immobile, e il suo scopo è simile a quello dell’IMU (Imposta Municipale Unica) per gli immobili situati in Italia. Tuttavia, l’IVIE non sostituisce l’IMU: è infatti rivolta esclusivamente agli immobili situati al di fuori del territorio nazionale.
- Aliquota e calcolo dell’imposta
L’aliquota ordinaria dell’IVIE è pari allo 1,06% del valore dell’immobile. La base imponibile varia a seconda dello Stato in cui l’immobile è situato:
Se il Paese estero fornisce un valore catastale dell’immobile (come avviene in Italia), tale valore viene utilizzato come base imponibile. In mancanza, si utilizza il costo di acquisto dell’immobile o, in alternativa, il valore di mercato.
In questo caso, si utilizza come base imponibile il costo di acquisto o il valore di mercato dell’immobile.
Per l’IVIE è prevista una franchigia di 200 euro. Questo significa che, se l’imposta dovuta è inferiore a questa soglia, non è richiesto alcun pagamento. L’IVIE va dichiarata nel quadro RW della dichiarazione dei redditi, e le scadenze e modalità di pagamento seguono quelle dell’IRPEF.
- Credito per imposte pagate all'estero
Se il contribuente ha pagato un’imposta patrimoniale simile all’IVIE nel Paese in cui si trova l’immobile, può beneficiare di un credito d’imposta in Italia. In pratica, l’ammontare dell’IVIE può essere ridotto dell’importo dell’imposta già pagata all’estero, a patto che non superi l’importo complessivamente dovuto in Italia.
- Redditi degli immobili locati all’estero
I redditi derivanti dalla locazione di immobili situati all’estero sono anch’essi soggetti a tassazione in Italia “I redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero concorrono alla formazione del reddito […]come stabilito dall’Art. 70 del TUIR.
La normativa italiana, differenzia il trattamento fiscale dei redditi da locazione all’estero in funzione della tassazione locale:
- Se lo Stato estero tassa i redditi da locazione: in questo caso, il reddito imponibile in Italia è pari all’ammontare netto risultante dalla tassazione estera, cioè l’importo del reddito da locazione meno eventuali imposte pagate all’estero.
- Se lo Stato estero non tassa i redditi da locazione: in questo caso, il reddito imponibile è pari all’ammontare lordo percepito, ma è prevista una deduzione forfettaria del 15% a titolo di spese di gestione e manutenzione. Il restante 85% del canone costituisce il reddito imponibile in Italia.
L’Italia riconosce un credito d’imposta per le imposte pagate all’estero sui redditi di locazione, come previsto dall’art. 165 del TUIR. In sostanza, i redditi maturati all’estero devono scontare anche le imposte in Italia e quindi devono confluire nella dichiarazione dei redditi della persona fisica italiana. Il legislatore italiano prevede che il canone di locazione percepito nel Paese estero venga tassato in Italia utilizzando la medesima base imponibile applicata all’estero, ammettendo inoltre lo scomputo delle imposte corrisposte in via definitiva nel Paese straniero.
In altre parole, le imposte pagate all’estero sui redditi da locazione possono essere utilizzate per ridurre la tassazione dovuta in Italia, evitando così la doppia imposizione sui redditi.
I redditi da locazione devono essere dichiarati nel quadro RL della dichiarazione dei redditi. Se il contribuente presenta il modello 730, i redditi confluiranno nel quadro D.
- Cessione di immobile all’estero: tassazione della plusvalenza
Nel caso in cui un soggetto sia residente fiscale in Italia e proceda alla vendita di un immobile situato all’estero, potrebbe derivarne una plusvalenza che, in determinate circostanze, deve essere dichiarata e assoggettata a tassazione. Le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili ubicati all’estero sono inquadrate nella categoria dei “redditi diversi” ai sensi dell’articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) e, in forza dell’interpretazione sistematica dell’articolo 23, coerente con il modello OCSE, risulterebbero imponibili in Italia al ricorrere di alcune condizioni.
Non tutte le plusvalenze, tuttavia, sono soggette a tassazione: esistono fattispecie di esenzione. Di seguito, analizziamo le condizioni di esenzione e di imponibilità, nonché le modalità di calcolo della plusvalenza e del relativo credito d’imposta, nel rispetto delle disposizioni normative vigenti.
- Condizioni di esenzione e imponibilità
Le plusvalenze generate dalla vendita di un immobile sono imponibili in Italia solamente nel caso in cui la cessione avvenga entro i cinque anni dalla data di acquisto o costruzione dell’immobile. Conseguentemente, le plusvalenze realizzate attraverso la vendita di immobili detenuti per un periodo superiore ai cinque anni sono esenti da imposta, in Italia.. Si verranno a creare così due casistiche:
In tale ipotesi, non è prevista alcuna tassazione della plusvalenza per il proprietario residente in Italia.
In questo caso, la plusvalenza è soggetta a tassazione in Italia.
Ulteriori esenzioni sono previste qualora l’immobile venduto sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la vendita. È opportuno precisare che sono escluse dall’ambito di applicazione di questa normativa le plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
Appurato che la plusvalenza derivante da una vendita avvenuta entro l’arco temporale dei cinque anni dall’acquisto è imponibile in Italia, può essere assoggettata alternativamente a:
- Tassazione IRPEF, secondo gli scaglioni previsti;
- Imposta sostitutiva del 26%.
L’imposta sostitutiva rappresenta un’alternativa alla tassazione ordinaria (IRPEF) ed è attivabile solo su richiesta del venditore, con il notaio italiano responsabile del versamento dell’imposta per conto del contribuente.
Nell’ipotesi in cui l’atto di trasferimento si sia formato all’estero, come di sovente avviene, il contribuente italiano non potrà usufruire dell’imposta sostitutiva in considerazione del fatto che in tale caso la cessione è realizzata senza l’intervento del notaio italiano che è indispensabile per l’applicazione della norma. Tale esclusione rileva anche nel caso in cui il professionista provveda alla legalizzazione dell’atto.
- Calcolo della plusvalenza e credito d'imposta per evitare la doppia imposizione
La plusvalenza è determinata come la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto o di costruzione dell’immobile, includendo eventuali spese notarili e altri costi accessori debitamente documentati. Qualora l’immobile sia stato oggetto di ristrutturazioni o interventi migliorativi, tali spese possono essere aggiunte al costo d’acquisto, con conseguente riduzione dell’importo della plusvalenza imponibile.
Come precedentemente esposto, la normativa convenzionale prevede la possibilità di doppia imposizione internazionale sulla plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile situato all’estero. La plusvalenza, infatti, è soggetta a tassazione sia secondo le normative tributarie del Paese in cui si trova l’immobile, sia secondo quelle del Paese di residenza del soggetto cedente.
Al fine di evitare il fenomeno della doppia imposizione, il soggetto cedente residente in Italia può beneficiare di un credito d’imposta, calcolato in base alle imposte pagate all’estero sulla plusvalenza, come previsto dall’articolo 165 del DPR n. 917/86. Tale credito consente al contribuente di versare in Italia soltanto l’IRPEF eccedente rispetto a quanto già corrisposto all’estero, evitando così la duplicazione delle imposte.
Tuttavia, ove il contribuente – ricorrendone i presupposti – opti per la tassazione della plusvalenza attraverso il metodo dell’imposta sostitutiva tramite versamento ad opera di un notaio italiano, resterebbe esclusa la possibilità di ricorrere al credito d’imposta prevista dalla disposizione ex Art. 165 TUIR.
- Conclusioni
Possedere immobili all’estero comporta diversi obblighi fiscali per i residenti in Italia, sia in termini di tassazione patrimoniale, attraverso l’IVIE, sia per i redditi derivanti da locazione e per le eventuali plusvalenze generate da cessione di immobili all’estero.
È importante conoscere i dettagli delle normative italiane ed estere, così come le convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni, per evitare problematiche fiscali e ottimizzare il trattamento fiscale. Avvalersi di un esperto fiscale è consigliabile per i contribuenti con patrimoni immobiliari all’estero, al fine di garantire una gestione corretta e conforme alle normative italiane.
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