Comprare casa in Grecia: la guida completa 2026
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Mare turchese, isole bianche, ritmi lenti e prezzi immobiliari ancora accessibili: la Grecia continua ad attrarre sempre più italiani che sognano una casa nel Mediterraneo, magari come rifugio stagionale o come investimento a lungo termine.
Eppure, dietro un panorama idilliaco e un mercato in ripresa, si nascondono procedure tecniche, vincoli legali e burocrazie che è bene conoscere prima di firmare.
Questa guida aggiornata è pensata per chi vuole acquistare un immobile in Grecia in modo sicuro e consapevole. Scopriremo insieme chi può comprare, quali documenti servono, come si svolge la procedura, quali professionisti coinvolgere e quali errori evitare.
- Chi può comprare casa in Grecia?
Gli italiani possono acquistare casa in Grecia alle stesse condizioni dei cittadini greci. Non servono permessi speciali, né visti o residenze fiscali. È sufficiente avere un documento d’identità valido e seguire la procedura ordinaria prevista per i cittadini UE.
Le uniche eccezioni riguardano alcune zone di confine considerate sensibili dal governo greco — come parti del Dodecaneso o regioni vicine alla Turchia — dove può essere richiesta un’autorizzazione ministeriale. Tuttavia, la maggior parte del territorio nazionale è libera da vincoli.
In sostanza: se sei cittadino italiano, puoi acquistare ovunque in Grecia, che si tratti di una casa ad Atene, di un appartamento sul mare a Creta o di un rustico da ristrutturare nelle isole Cicladi.
- Quali figure professionali servono per acquistare casa in Grecia?
A differenza dell’Italia, dove il notaio è garante della legalità di tutta la transazione, in Grecia la responsabilità principale ricade sull’acquirente e sul suo avvocato.
È quindi fondamentale costruire un team di professionisti che ti accompagni in ogni fase.
| Figura | Ruolo | Perchè è importante |
|---|---|---|
| Avvocato immobiliare | Controlla i titoli di proprietà, redige e verifica i contratti, conduce la due diligence legale. | È il tuo garante: senza il suo parere positivo, non dovresti mai firmare. |
| Ingegnere o architetto | Controlla la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. | Ti tutela da abusi edilizi, difformità o immobili non sanabili. |
| Agente immobiliare registrato (EAA) | Media tra le parti e gestisce le pratiche di prenotazione. | Deve essere iscritto al registro ufficiale, con commissione chiara e contratto scritto. |
| Commercialista greco | Si occupa del codice fiscale AFM, delle imposte e della dichiarazione annuale ENFIA. | È indispensabile per coordinare gli adempimenti fiscali. |
| Notaio greco | Redige e autentica l’atto di compravendita. | Non garantisce la legittimità sostanziale, ma formalizza la vendita. |
- Quali sono i primi passi per acquistare casa in Grecia?
Ogni operazione immobiliare in Grecia inizia con alcuni passaggi burocratici obbligatori.
- 1. Ottenere il codice fiscale greco (AFM)
È il primo documento richiesto a chiunque intenda comprare casa. Si richiede presso l’ufficio delle imposte locale (DOY), presentando un documento d’identità e un modulo di domanda. L’AFM è indispensabile per firmare contratti, aprire conti bancari e pagare tasse.
Può essere richiesto anche da un legale con procura, senza presenza fisica in Grecia.
- 2. Aprire un conto bancario greco
Il conto corrente greco serve per versare acconti, pagare le imposte di trasferimento e ricevere eventuali redditi da locazione. Le banche greche richiedono prove sull’origine dei fondi (per motivi antiriciclaggio) e copia dell’AFM.
Alcuni istituti consentono l’apertura da remoto (operazione difficile), ma la presenza di un avvocato locale semplifica la procedura.
- 3. Prenotare l’immobile
Una volta trovato l’immobile di interesse, si firma un piccolo accordo di prenotazione o reservation agreement, accompagnato da un deposito (generalmente 5–10 % del prezzo).
Questo contratto blocca temporaneamente la casa, mentre si avviano le verifiche legali e tecniche.
- Come funziona la due diligence immobiliare in Grecia?
La due diligence è la fase più importante di tutto il processo. È l’indagine legale e tecnica che conferma se la casa è vendibile e priva di problemi.
In Grecia non va data per scontata: molti immobili presentano difformità catastali, abusi edilizi o debiti pregressi che possono emergere solo da un’analisi approfondita.
L’avvocato verifica la catena dei titoli di proprietà, controlla i registri ipotecari e accerta che il venditore sia effettivamente il legittimo proprietario. In parallelo, l’ingegnere analizza i permessi di costruzione, la conformità urbanistica e la corrispondenza tra planimetrie e stato reale.
Durante la due diligence vengono anche controllati:
- eventuali ipoteche o pignoramenti iscritti sull’immobile;
- la presenza di vincoli archeologici o ambientali;
- spese condominiali arretrate e debiti verso il Comune;
- la correttezza catastale nel Ktimatologio, il registro immobiliare greco.
Solo al termine di questa analisi, l’avvocato redige un parere di conformità: un documento scritto che certifica l’assenza di irregolarità. È la tua garanzia prima di procedere alla firma del contratto definitivo.
- Quali documenti servono per concludere l’acquisto?
La parte documentale varia in base alla tipologia di immobile, ma generalmente occorrono:
| Documento | Rilasciato da | Scopo |
|---|---|---|
| Certificato di proprietà e titolo precedente | Registro immobiliare | È il tuo garante: senza il suo parere positivo, non dovresti mai firmare. |
| Certificato energetico (EPC) | Ingegnere autorizzato | Obbligatorio per tutti gli atti di vendita |
| Certificato di regolarità edilizia | Comune o tecnico abilitato | Attesta che non ci siano abusi edilizi |
| Dichiarazione di assenza debiti comunali | Ufficio tributi locale | Necessaria per il trasferimento di proprietà |
| Estratto catastale aggiornato | Hellenic Cadastre | Conferma la corrispondenza catastale |
Tutti i documenti vengono raccolti dal legale del venditore e verificati dal tuo avvocato prima della firma dell’atto.
- Quali imposte e costi bisogna considerare?
Comprare casa in Grecia comporta una serie di imposte e spese professionali che, nel complesso, oscillano tra il 6% e il 9% del prezzo di vendita.
Ecco le principali:
| Voce | Percentuale % | Note |
|---|---|---|
| Imposta di trasferimento | 3,09% | Applicata sul valore catastale o sul prezzo di compravendita (quello più alto) |
| IVA (solo immobili nuovi) | 24% | Esente fino al 2025 per alcuni immobili venduti da costruttori |
| Spese notarili e di registrazione | 1-2% | Comprendono bolli, diritti catastali e parcella notarile |
| Parcella legale | 2-3% | Variabile in base al valore e alla complessità dell’atto |
| Commissione agenzia immobiliare | 2-3% + IVA | Di solito suddivisa tra acquirente e venditore |
| Tassa annuale ENFIA | Variabile | Tassa sulla proprietà, simile all’IMU italiana |
- Come avviene la firma dell’atto notarile?
Una volta terminata la due diligence e pagate le imposte, si procede con la firma del contratto definitivo di compravendita.
Il notaio redige l’atto in greco, alla presenza dell’avvocato e — se necessario — di un traduttore ufficiale. Durante la firma, vengono esibite le ricevute di pagamento dell’imposta di trasferimento e i certificati richiesti dalla legge.
Il contratto viene letto ad alta voce, firmato dalle parti e registrato immediatamente presso il Catasto greco (Hellenic Cadastre).
Solo con questa registrazione la proprietà diventa pienamente effettiva e opponibile a terzi. L’acquirente riceve poi il certificato di proprietà e copia autenticata dell’atto, che va conservata con cura.
- È possibile comprare casa in Grecia senza essere presenti?
Sì. È perfettamente legittimo acquistare da remoto tramite procura notarile.
Il documento, redatto in Italia o all’estero, deve essere legalizzato con apostille dell’Aia e tradotto in greco.
La procura può essere conferita a un avvocato o a un rappresentante di fiducia, che firmerà gli atti, pagherà le imposte e curerà la registrazione in tua vece.
È una soluzione molto usata dagli italiani che acquistano casa al mare o che investono in immobili a reddito, perché consente di concludere tutto senza viaggiare.
- Quali sono i tempi medi per completare l’acquisto?
In condizioni normali, un’acquisizione immobiliare in Grecia richiede tra 8 e 12 settimane.
I tempi dipendono dalla prontezza del venditore nel fornire i documenti e dalla rapidità degli uffici locali. Le fasi più lente sono spesso la verifica catastale e l’ottenimento del certificato urbanistico.
Nelle grandi città (Atene, Salonicco) i tempi sono più rapidi; nelle isole e nei piccoli comuni possono dilatarsi, soprattutto nei mesi estivi, quando gli uffici pubblici lavorano a orario ridotto.
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- Quali controlli fiscali o bancari bisogna rispettare?
La Grecia applica norme molto rigide sulla tracciabilità dei fondi. Tutti i pagamenti devono passare attraverso canali bancari ufficiali: niente contanti oltre soglie minime, nessun versamento diretto su conti personali del venditore.
Ogni transazione viene verificata dalle banche e dal fisco per assicurarsi che i capitali provengano da fonti lecite.
È importante conservare:
- le ricevute di bonifico,
- le copie dei contratti bancari,
- e la documentazione che dimostri l’origine dei fondi.
Questo materiale sarà utile anche in Italia, per dimostrare la tracciabilità dell’investimento in caso di controlli o dichiarazioni fiscali.
- In sintesi: cosa serve per comprare casa in Grecia in modo sicuro
L’acquisto di un immobile in Grecia può essere un’esperienza entusiasmante, ma richiede preparazione e consapevolezza.
In poche parole:
- Gli italiani possono comprare liberamente, senza permessi speciali.
- Serve ottenere un codice fiscale greco (AFM) e aprire un conto locale.
- È fondamentale affidarsi a un avvocato indipendente e a un tecnico di fiducia.
- La due diligence legale e urbanistica è la chiave per evitare problemi.
- Le imposte si aggirano complessivamente tra il 6 % e il 9 % del valore dell’immobile.
- L’acquisto può avvenire anche da remoto, tramite procura.
Con questi presupposti, comprare casa in Grecia nel 2026 non è solo possibile, ma anche vantaggioso: i prezzi restano competitivi, la qualità della vita elevata e il sistema legale — oggi pienamente integrato con quello europeo — offre garanzie solide a chi si muove in modo corretto.
- Dopo la firma, cosa succede davvero?
Molti acquirenti credono che la firma del contratto notarile sia l’ultimo passo. In realtà, è solo l’inizio della piena titolarità.
Dopo il rogito, l’avvocato o il notaio provvede alla registrazione dell’atto nel Catasto nazionale greco, l’Hellenic Cadastre. Questa iscrizione rende la proprietà opponibile a terzi e garantisce che l’immobile risulti legalmente intestato al nuovo proprietario.
Il certificato di registrazione — l’equivalente della nostra visura catastale — arriva in genere entro due settimane. È un documento fondamentale, da conservare insieme a tutte le ricevute bancarie e fiscali: rappresenta la prova definitiva della proprietà e sarà necessario in caso di futura rivendita, successione o richiesta di mutuo.
- Quali tasse e obblighi fiscali ci sono dopo l’acquisto?
Una volta diventato proprietario, dovrai adempiere ad alcuni obblighi fiscali annuali. Il principale è l’ENFIA, l’imposta immobiliare greca, simile alla nostra IMU.
Si paga ogni anno, in cinque rate, attraverso il portale elettronico dell’Agenzia delle Entrate greca (AADE), utilizzando il codice fiscale locale (AFM).
L’importo dipende da diversi fattori: valore catastale, metratura, zona e categoria dell’immobile. In media, l’aliquota varia da 2 a 16 euro al metro quadrato.
Dal 2025, la legge 5162/2024 introduce riduzioni fino al 20 % per immobili con valore fiscale inferiore a 500.000 euro.
Per i proprietari di più unità, l’imposta viene calcolata in modo progressivo.
Se l’immobile genera reddito — ad esempio tramite affitto o locazione breve — i canoni vanno dichiarati anche in Italia – se sei residente fiscalmente in Italia – ma non saranno tassati due volte grazie alla Convenzione per evitare la doppia imposizione tra Roma e Atene. Le imposte versate in Grecia vengono detratte da quelle dovute in Italia, rendendo la gestione più semplice e trasparente.
Molti acquirenti italiani scelgono di nominare un commercialista greco di riferimento, che ogni anno trasmette la dichiarazione dei redditi, paga l’ENFIA e si occupa dei rapporti con il fisco.
È un piccolo investimento che garantisce serenità e conformità legale.
- Come gestire una casa acquistata in Grecia se non si risiede lì?
Chi compra casa in Grecia ma continua a vivere in Italia dovrà gestire alcune incombenze pratiche. Le utenze — luce, acqua, tassa rifiuti — sono intestate al nuovo proprietario e vengono pagate tramite bonifico o online banking, ma i documenti ufficiali arrivano spesso in formato cartaceo.
Per questo motivo è consigliabile nominare un referente locale (un parente, un agente immobiliare o un collaboratore dell’avvocato) che riceva la posta, effettui controlli periodici e gestisca piccole manutenzioni.
Molte agenzie immobiliari offrono oggi servizi post-vendita: pagamento bollette, pulizie stagionali, gestione di affitti turistici e intermediazione con gli uffici comunali.
Se la casa resta vuota per lunghi periodi, è buona prassi installare un sistema di monitoraggio remoto o stipulare una polizza assicurativa multirischio, che copra incendi, furti e danni da eventi naturali. Le assicurazioni locali offrono coperture annuali a costi contenuti (spesso tra 150 e 250 euro l’anno).
- Si può affittare un immobile acquistato in Grecia?
Sì, e con ottime prospettive. La Grecia è una delle destinazioni turistiche più visitate d’Europa, e il mercato degli affitti brevi è in forte espansione.
Affittare una casa al mare o un appartamento ad Atene può garantire rendimenti annui tra il 4 e l’8%, a seconda della località.
Per affittare legalmente, l’immobile deve essere registrato come proprietà locativa presso l’Agenzia delle Entrate greca. Il proprietario riceve un numero di registrazione (AMA) da indicare su ogni annuncio o contratto. Le piattaforme come Airbnb, Booking e Vrbo sono collegate al sistema fiscale greco e comunicano automaticamente i redditi percepiti.
Le imposte sui redditi da locazione seguono una scala progressiva:
- 15 % fino a 12.000 euro annui,
- 35 % tra 12.001 e 35.000 euro,
- 45 % oltre 35.000 euro.
Per le locazioni brevi, è possibile dedurre alcune spese (manutenzione, pulizia, utenze), ma conviene sempre confrontarsi con un commercialista locale per ottimizzare la tassazione.
- Conviene ristrutturare una casa in Grecia?
Spesso sì. Molti italiani acquistano immobili datati o case di villaggio con l’obiettivo di ristrutturarle, approfittando dei costi più bassi rispetto all’Italia.
Il prezzo medio di una ristrutturazione chiavi in mano oscilla tra 700 e 1.200 euro al metro quadrato, a seconda dei materiali e della zona.
Prima di iniziare i lavori, è però indispensabile verificare le autorizzazioni edilizie. Anche piccoli interventi, come la chiusura di un balcone o il rifacimento del tetto, possono richiedere un permesso rilasciato dall’Ufficio Urbanistico locale (Polodomía).
In caso di immobili vincolati — ad esempio in centri storici o in zone archeologiche — il progetto deve essere approvato anche dall’Eforato delle Antichità.
Una volta ottenuti i permessi, è importante firmare un contratto d’appalto dettagliato con l’impresa edile, specificando tempi, costi e modalità di pagamento.
Le imprese serie richiedono un acconto iniziale del 20–30 % e il saldo a stato avanzamento lavori.
Expatria consiglia di incaricare un ingegnere di fiducia che segua il cantiere e certifichi le spese sostenute, indispensabili anche per la futura rivendita dell’immobile.
- Quali sono i rischi più comuni per chi compra casa in Grecia?
Nonostante la semplicità apparente del mercato, esistono diversi rischi ricorrenti che meritano attenzione.
- Mancata due diligence
Molti acquirenti si affidano a intermediari che promettono di “occuparsi di tutto” senza coinvolgere un legale indipendente. È l’errore più grave: in Grecia nessun ente pubblico verifica la validità del titolo di proprietà. Solo l’avvocato dell’acquirente può garantire che l’immobile sia libero da ipoteche o contenziosi.
- Difformità edilizie o abusi non sanati
Nel Paese esistono ancora migliaia di immobili con piccole irregolarità urbanistiche. Alcune sono sanabili, altre no. Senza un certificato di conformità, non potrai registrare l’atto né rivendere la casa.
- Pagamenti non tracciati
Versare acconti su conti personali o in contanti è estremamente rischioso. Tutti i movimenti devono avvenire tramite bonifici bancari documentati.
La legge greca prevede sanzioni severe per transazioni non tracciabili.
- Traduzioni errate o assenti
Gli atti sono redatti in greco. Se non comprendi la lingua, è obbligatoria la presenza di un traduttore giurato. Firmare senza traduzione può invalidare l’atto o causare incomprensioni contrattuali.
- Agenzie non registrate
Solo gli agenti iscritti all’EAA (Associazione ellenica agenti immobiliari) sono autorizzati a operare legalmente. Verifica sempre il numero di iscrizione sul contratto di mediazione.
- Come ci si tutela davvero?
Il modo migliore per acquistare in sicurezza è affidarsi a professionisti indipendenti e prevedere una procedura tracciata e trasparente.
In concreto:
- Scegli un avvocato specializzato in diritto immobiliare, possibilmente consigliato da studi italiani con esperienza in Grecia.
- Richiedi una relazione di due diligence scritta, firmata e datata, prima di firmare qualsiasi contratto.
- Effettua i pagamenti solo dopo aver ricevuto conferma bancaria e tramite conti intestati a te o al tuo legale.
- Verifica che tutti i documenti siano tradotti ufficialmente e conservane copie digitali.
- Pretendi la registrazione catastale immediata e conserva il certificato di proprietà originale.
- Quanto tempo serve per completare tutto?
In media, l’intera procedura — dalla prenotazione al rilascio del certificato catastale — richiede da otto a dodici settimane.
Le fasi più lente sono la raccolta dei documenti e la verifica urbanistica. Gli uffici comunali delle isole o dei piccoli villaggi possono impiegare più tempo, specialmente nei mesi estivi.
Ecco una tempistica indicativa:
| Fase | Durata Media |
|---|---|
| Ottenimento AFM e apertura conto bancario | 5–7 giorni |
| Due diligence legale e tecnica | 2-3 settimane |
| Redazione e firma contratto definitivo | 1 settimana |
| Registrazione Catasto e rilascio certificato | 1–2 settimane |
Con una buona pianificazione, l’intero processo può chiudersi in meno di tre mesi.
- Conviene ancora comprare casa in Grecia nel 2026?
Sì, ma con criterio. Il mercato immobiliare greco è in una fase di maturazione: i prezzi hanno smesso di crescere a doppia cifra, ma restano molto più bassi rispetto ad altri Paesi mediterranei.
Nel 2025, secondo i dati della Bank of Greece, il prezzo medio per metro quadrato è di circa 2.200 € ad Atene, 1.600 € a Salonicco e 2.500 € nelle isole più turistiche come Paros o Mykonos.
Ciò che rende la Grecia attraente è la combinazione di fattori:
- stabilità economica crescente,
- rendimenti da locazione tra i più alti d’Europa,
- assenza di restrizioni per cittadini UE,
- sistema legale armonizzato con quello europeo.
Per chi desidera un investimento patrimoniale o una casa al mare da usare parte dell’anno, la Grecia rappresenta una delle mete più accessibili e culturalmente affini all’Italia.
L’importante è affrontare il percorso con la stessa professionalità che si riserverebbe a un acquisto in patria.
- Quali documenti conservare dopo l’acquisto?
Un dossier ben organizzato è il tuo scudo legale e fiscale. Ecco i documenti da conservare con cura:
- Copia autenticata del contratto di compravendita.
- Certificato di registrazione al Catasto (Hellenic Cadastre).
- Ricevute dei pagamenti bancari e delle imposte.
- Relazione di due diligence firmata dal tuo legale.
- Copia del certificato energetico e del certificato urbanistico.
- Copia della procura (se hai acquistato da remoto).
Conservarli in formato digitale e cartaceo semplifica ogni futura pratica di vendita, successione o richiesta di residenza.
- In sintesi: come comprare casa in Grecia senza rischi
Comprare casa in Grecia non è un’impresa difficile, ma richiede metodo. Le regole chiave sono poche e precise:
- Mai senza un avvocato indipendente.
- Due diligence sempre prima di firmare.
- Pagamenti solo tracciabili.
- Tutta la documentazione tradotta e verificata.
- Registrazione catastale immediata.
Seguendo questi principi, acquistare casa in Grecia può diventare non solo un sogno realizzato, ma anche un investimento intelligente: un pied-à-terre mediterraneo, un’opportunità di reddito o una base per un futuro trasferimento.
- Conclusione
Comprare casa in Grecia significa molto più che investire in un bene: è un modo per entrare in un diverso ritmo di vita.
La burocrazia può essere lenta, ma il Paese è accogliente e culturalmente vicino.
Chi si affida a professionisti seri e affronta ogni fase con rigore scoprirà che la Grecia non è solo un luogo dove vivere meglio — è anche un mercato immobiliare ancora pieno di possibilità.
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FAQ
Posso ottenere un mutuo in Grecia come non residente?
Alcune banche greche concedono mutui anche a stranieri, ma richiedono garanzie solide e un apporto di capitale proprio di almeno il 30-40 %.
In genere i tassi sono più alti e l’istruttoria più lenta rispetto all’Italia.
Molti acquirenti scelgono di finanziarsi in Italia, utilizzando prestiti personali o mutui ipotecari su immobili di proprietà in Italia, o cessione del quinto della pensione.
Cosa succede se la casa ha parti abusive o non dichiarate?
Le difformità minori (come una veranda chiusa o un ampliamento interno) possono essere sanate, ma serve un ingegnere greco abilitato e il pagamento di una sanzione.
Le irregolarità gravi — come costruzioni non autorizzate o edifici su suolo vincolato — possono rendere l’immobile non trasferibile.
In questi casi, l’avvocato può chiedere al venditore di regolarizzare prima della firma.
Gli atti devono essere tradotti in italiano per essere validi?
No, ma devono essere comprensibili per chi firma.
Se non conosci il greco, la legge impone la presenza di un traduttore giurato che legga e spieghi integralmente l’atto.
Puoi anche chiedere una traduzione certificata in italiano per uso futuro (successioni, dichiarazioni fiscali, ecc.).
Posso indicare un prezzo inferiore a quello reale per risparmiare tasse?
No. In Grecia il fisco confronta il prezzo dichiarato con il cosiddetto “valore oggettivo” stabilito dallo Stato per ogni zona.
Se il prezzo di vendita è inferiore, l’imposta di trasferimento viene comunque calcolata sul valore più alto.
Le sotto-dichiarazioni, oltre a non produrre vantaggi, comportano sanzioni e rendono nullo l’atto.
Posso ottenere la residenza in Grecia dopo aver comprato casa?
Sì, ma l’acquisto in sé non basta.
Puoi richiedere la residenza greca solo se trascorri più di 183 giorni l’anno nel Paese o se ti iscrivi come residente fiscale.
La casa di proprietà facilita la procedura, ma non garantisce automaticamente il trasferimento di residenza.
Come funziona la successione ereditaria in Grecia?
In caso di decesso del proprietario, l’immobile segue le norme del diritto greco, salvo che tu non abbia depositato un testamento in Italia che scelga la legge italiana come regolatrice.
È una clausola riconosciuta dal Regolamento UE n. 650/2012 e molto utile per evitare procedure doppie.
Expatria consiglia sempre di predisporre un testamento internazionale o bilingue.
Devo nominare un amministratore per la casa se non vivo in Grecia?
Non è obbligatorio, ma fortemente consigliato.
Un amministratore locale — spesso un avvocato o un commercialista — può gestire bollette, imposte e comunicazioni con il Comune.
Per chi affitta l’immobile, la figura dell’amministratore è quasi indispensabile, perché le piattaforme fiscali greche richiedono un rappresentante fiscale residente.
Devo dichiarare in Italia il valore dell’immobile greco?
Sì. Se sei residente fiscale in Italia, devi indicare nel quadro RW della dichiarazione dei redditi (Modello Redditi PF) gli immobili posseduti all’estero, anche se non generano reddito.
L’obbligo nasce dal D.L. 167/1990 e serve al monitoraggio fiscale dei beni esteri.
Nel quadro RW vanno riportati: la quota di possesso, il Paese (codice GR), il valore d’acquisto o catastale, e i mesi di detenzione.
Contestualmente, l’Italia applica l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero), pari allo 0,76 % annuo del valore dell’immobile.
Tuttavia, se la casa si trova in un Paese con cui esiste una convenzione contro la doppia imposizione, come la Grecia, puoi dedurre l’imposta patrimoniale locale ENFIA fino a compensare totalmente l’IVIE dovuta.
In pratica, se hai già pagato l’ENFIA in Grecia, nella maggior parte dei casi non dovrai versare ulteriore imposta in Italia.
L’esonero dal quadro RW vale solo se non sei residente fiscale in Italia o se l’immobile è intestato a una società estera già soggetta a bilancio.
Per un cittadino italiano residente in Italia, invece, la dichiarazione va sempre presentata, anche se l’immobile è ad uso personale o non produce reddito.
Quanto tempo ho per registrare l’atto di acquisto?
Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma.
La registrazione è curata dal notaio o dall’avvocato e serve a rendere la proprietà legalmente opponibile.
Un ritardo nella registrazione può comportare sanzioni o, nei casi peggiori, contestazioni sulla titolarità.
Esistono spese notarili standard in Grecia?
Sì, ma variano leggermente in base al valore dell’immobile e al distretto.
In media il costo del notaio è 0,8–1 % del prezzo di vendita, con un minimo di circa 700 €.
Le tariffe sono stabilite per legge e visibili in anticipo: diffida di chi applica costi “a forfait” non documentati.
Posso gestire tutto online, dal codice fiscale alla registrazione?
Solo in parte.
Alcune operazioni — come la richiesta del codice fiscale AFM e il pagamento delle tasse — possono essere delegate digitalmente o tramite procura.
Tuttavia, la firma dell’atto e la registrazione catastale richiedono ancora l’intervento fisico del notaio o dell’avvocato incaricato.
Dove conviene comprare casa in Grecia oggi?
Per rapporto qualità/prezzo, le zone più interessanti nel 2025 sono Creta occidentale, la penisola Calcidica, il Peloponneso e l’isola di Naxos.
Atene resta la meta migliore per investimenti da reddito, mentre le isole più turistiche (Santorini, Mykonos) hanno ormai prezzi simili a quelli italiani.
Posso rivendere la casa subito dopo l’acquisto?
Sì, ma se rivendi entro cinque anni potresti dover pagare un’imposta sulla plusvalenza immobiliare (differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita).
La tassazione attuale è del 15 %, salvo modifiche normative.
È consigliabile tenere la proprietà per almeno cinque anni per beneficiare dell’esenzione.
La Grecia riconosce la doppia proprietà con più intestatari?
Sì, è possibile acquistare casa in comproprietà, indicando le quote di ciascun intestatario direttamente nell’atto notarile.
È una formula comune tra coniugi o tra parenti, e non comporta costi aggiuntivi rispetto all’acquisto singolo.
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