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5 motivi per investire a San Marino nell’immobiliare
Residenze atipiche, ristrutturazioni, centro storico UNESCO, imprese innovative e fisco: le opportunità del mercato sammarinese e i limiti da conoscere.
- Pubblicato il 1 ottobre 2024
- Aggiornato il 9 ottobre 2026
- 6 minuti di lettura
Dal 2018 gli italiani possono comprare fabbricati a San Marino senza autorizzazione. Le residenze atipiche (6% pensionati, 7% redditi esteri) sostengono la domanda, ma i requisiti sono saliti e le banche vanno scelte con cura.
Fabbricati senza autorizzazione dal 2018
Imposta sostitutiva per 10 anni, rinnovabile
Nel 2025, Ufficio di Statistica
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Prenota il colloquioInvestire a San Marino non significa solo acquistare immobili, ma entrare in un ecosistema con vantaggi economici e fiscali propri. Un punto di partenza utile: dal 2018 le persone fisiche di cittadinanza straniera, compresi gli italiani, possono acquistare fabbricati a San Marino senza la preventiva autorizzazione del Consiglio dei XII (Legge 24 dicembre 2018, n. 173, art. 51, e Legge 3 ottobre 2019, n. 154), come riporta la scheda di reciprocità del Ministero degli Esteri italiano.
1. Le residenze atipiche: incentivi per nuovi residenti che trainano il mercato
Il regime delle residenze atipiche è una delle principali leve di San Marino per attrarre nuovi residenti, con modalità diverse per pensionati, imprenditori e investitori. Ogni domanda va accompagnata da un contratto preliminare di acquisto o di affitto di un’abitazione, sottoposto alla condizione della concessione della residenza: per questo le residenze atipiche hanno un effetto diretto sul mercato immobiliare.
La residenza atipica pensionati è pensata per i pensionati provenienti dall’Unione europea, dalla Svizzera e dai Paesi indicati dal Congresso di Stato, che vivono stabilmente nel Paese con redditi esteri. Per chi intende trasferirsi a San Marino in pensione, i requisiti sono cambiati più volte tra fine 2024 e 2025: la relazione al decreto che li ha alzati spiega che l’obiettivo era contenere un flusso di richieste non più sostenibile. Per chi investe significa una domanda di abitazioni più selezionata, non necessariamente più ampia.
2. Opportunità di house flipping e ristrutturazione a San Marino
San Marino offre spazio anche a chi è interessato all’house flipping, cioè l’acquisto di immobili da ristrutturare per poi rivenderli a un prezzo più alto. Negli ultimi anni è cresciuto l’interesse per il recupero del patrimonio edilizio, in particolare degli immobili del centro storico, molti dei quali hanno bisogno di restauri ma proprio per questo hanno margini di rivalutazione.
Il quadro normativo prevede incentivi alla ristrutturazione: il Decreto Delegato 25 giugno 2021, n. 116 ha introdotto incentivi edilizi ed economici per ristrutturazioni e riqualificazione energetica, compreso un contributo in conto interessi. Prima di acquistare conviene verificare con l’Ufficio Pianificazione Territoriale e per l’Edilizia quali misure sono ancora attive e quali vincoli valgono per l’immobile.
3. Investire in luoghi patrimonio dell’UNESCO
Il centro storico di San Marino e il Monte Titano sono Patrimonio dell’Umanità UNESCO dal 2008. Il riconoscimento non è solo marketing culturale: comporta vincoli di conservazione che limitano le nuove costruzioni e proteggono l’autenticità dei luoghi, due fattori che sostengono il valore degli immobili esistenti.
Il centro storico, con le tre torri e il Monte Titano, attira ogni anno oltre 2 milioni di visitatori: nel 2025 sono stati 2.110.236, il 2% in più del 2024, secondo l’Ufficio di Statistica sammarinese. È una domanda costante di servizi e strutture ricettive, anche se la permanenza media resta breve, 1,74 notti per chi pernotta.
4. Paese business-friendly: un ecosistema che favorisce startup e imprese innovative
Un altro fattore che rende San Marino interessante per gli investitori immobiliari è l’apertura verso startup e imprese innovative. Il Paese offre agevolazioni fiscali e amministrative alle imprese ad alto contenuto tecnologico che si insediano nel suo territorio. In questo contesto è possibile ipotizzare un impulso alla domanda di spazi commerciali e uffici, in controtendenza rispetto ad altre realtà dopo la diffusione dello smart working.
Per un investitore immobiliare questo significa la possibilità di puntare su immobili commerciali che beneficiano della presenza di nuove imprese, a pochi chilometri dal mercato italiano.
5. Regime fiscale vantaggioso e stabilità economica
L’elemento più attraente per chi pensa di investire a San Marino resta il fisco: le residenze atipiche prevedono imposte sostitutive del 6% e del 7%, e il Paese ha una politica fiscale che compete con quella dei vicini europei.
Sulla stabilità serve invece un quadro più preciso. Il sistema bancario sammarinese, piccolo, ha attraversato un decennio difficile: secondo il Fondo monetario internazionale, nel 2019 ha chiuso in perdita per il decimo anno consecutivo, con il fallimento di Banca CIS e trasferimenti pubblici alla Cassa di Risparmio.
La soluzione: scegliere la banca guardando ai bilanci più recenti, tenere separati il conto per la residenza e gli altri investimenti e affidare il controllo dell’immobile (titolo, vincoli, concessioni) a un notaio o a un avvocato sammarinese.
In un’epoca in cui gli investimenti immobiliari richiedono prudenza e visione, San Marino, al pari di altre mete come Dubai, è una destinazione non convenzionale ma ricca di opportunità, per chi cerca un mercato piccolo e una fiscalità favorevole.
Se stai valutando un investimento o un trasferimento a San Marino, partiamo dalla tua situazione per capire quale residenza è adatta e quali verifiche servono sull’immobile.
FAQ
Sì. Dal 2018 le persone fisiche di cittadinanza straniera, compresi gli italiani, possono acquistare fabbricati a San Marino senza la preventiva autorizzazione del Consiglio dei XII, in base alla Legge 173/2018 e alla Legge 154/2019. Restano da verificare con un notaio sammarinese titolo, vincoli e imposte dell’atto.
No, l’acquisto da solo non dà la residenza. Serve una delle residenze previste dalla Legge 118/2010: per esempio la residenza atipica pensionati, a regime fiscale agevolato o elettiva. Le domande di residenza atipica richiedono un preliminare di acquisto o di affitto condizionato alla concessione.
No. Il 7% dell’articolo 16-ter riguarda i redditi prodotti all’estero, con un minimo di 10.000 euro l’anno, per 15 anni. Per i pensionati c’è la residenza atipica dell’articolo 16-quater, con imposta sostitutiva del 6% sulle pensioni per 10 anni rinnovabili.
Dalla Legge 28 aprile 2025, n. 64 servono insieme un reddito annuo di almeno 120.000 euro lordi e almeno 300.000 euro depositati nel sistema bancario sammarinese per tutta la durata della residenza, oltre al preliminare di acquisto o affitto e al conto corrente in una banca di San Marino.
Fonti consultate6 fonti ufficiali
Leggi, regolamenti e pagine istituzionali verificati dalla redazione per questo articolo.
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