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Tassazione degli immobili all’estero
Chi vive in Italia e possiede una casa fuori confine deve fare i conti con il fisco italiano oltre che con quello locale. IVIE, affitti e vendita seguono regole precise, che cambiano se si trasferisce la residenza.
- Pubblicato il 5 novembre 2024
- Aggiornato il 9 ottobre 2026
- 11 minuti di lettura
Chi risiede in Italia indica la casa estera nel quadro RW e paga l’IVIE all’1,06%, salvo l’abitazione principale non di lusso. Affitti e plusvalenze entro cinque anni pagano IRPEF, con credito per l’imposta estera.
Sul valore, niente se non supera 200 €
Oltre questo termine nessuna tassa in Italia
Del canone, se l’estero non lo tassa
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Prenota il colloquioPossedere una casa al mare in Grecia, un appartamento a Lisbona o una villa in Costa Azzurra è un sogno che molti hanno realizzato. Per chi resta residente in Italia, però, non bastano le tasse locali: la proprietà va dichiarata anche al fisco italiano.
Come si tassano in Italia gli immobili all’estero?
La tassazione degli immobili all’estero di proprietà di soggetti residenti fiscalmente in Italia è un argomento complesso, regolato da una serie di disposizioni nazionali e internazionali che mirano a evitare la doppia imposizione, ma che allo stesso tempo stabiliscono l’obbligo di dichiarazione e pagamento di imposte in Italia.
Per quanto riguarda i redditi derivanti da immobili all’estero si deve prendere a riferimento l’Art. 6 del modello OCSE. Tale disposizione prevede che:
«I redditi derivanti da beni immobili possono essere tassati nello Stato in cui sono ubicati detti immobili.»
Sul punto, il commentario al modello Ocse precisa che se la convenzione avesse inteso riservare la tassazione ad un solo stato contraente lo avrebbe precisato espressamente. Quindi, ci troveremo di fronte ad una situazione ove il reddito da immobili esteri deve essere assoggettato a tassazione sia nello Stato della fonte del reddito sia nello Stato di residenza fiscale del beneficiario. Naturalmente questa doppia imposizione viene attenuata attraverso l’applicazione di un credito d’imposta estero nel Paese di residenza fiscale.
Per i contribuenti fiscalmente residenti in Italia, il principio generale di tassazione è il “worldwide taxation principle“, secondo cui l’obbligo fiscale si estende a tutti i redditi, a prescindere dal luogo in cui sono generati. Questo principio trova fondamento nell’enunciato di cui all’Art. 3 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), che sancisce che:
«l'imposta si applica sul reddito complessivo del soggetto, formato per i residenti da tutti i redditi posseduti".»
Pertanto, i residenti fiscali in Italia devono dichiarare al fisco italiano i redditi derivanti da immobili situati all’estero.
Per quanto riguarda la tassazione del patrimonio immobiliare, la normativa italiana introduce un’imposta patrimoniale specifica per gli immobili detenuti all’estero: l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero). Inoltre, i redditi derivanti dall’affitto o dalla vendita di immobili all’estero devono essere dichiarati e, se necessario, assoggettati a imposte italiane, con la possibilità di ottenere un credito d’imposta per evitare la doppia imposizione. Vediamo queste fattispecie nel dettaglio.
Che cos’è l’IVIE e chi la paga?
L’IVIE, introdotta con il Decreto Legge n. 201/2011 (Decreto “Salva Italia”), rappresenta un’imposta patrimoniale sul possesso di immobili situati all’estero da parte di residenti fiscali italiani.
Si tratta di un’imposta che si applica sul valore dell’immobile, e il suo scopo è simile a quello dell’IMU (Imposta Municipale Unica) per gli immobili situati in Italia. Tuttavia, l’IVIE non sostituisce l’IMU: è infatti rivolta esclusivamente agli immobili situati al di fuori del territorio nazionale.
Quanto si paga di IVIE e come si calcola?
L’aliquota ordinaria dell’IVIE è pari allo 1,06% del valore dell’immobile. La base imponibile varia a seconda dello Stato in cui l’immobile è situato:
Si usa il valore catastale come determinato e rivalutato nel Paese ai fini delle imposte patrimoniali o reddituali. Se manca, il costo risultante dall’atto di acquisto; se manca anche questo, il valore di mercato nel luogo in cui si trova l’immobile.
Si usa il costo risultante dall’atto di acquisto; in mancanza, il valore di mercato nel luogo in cui si trova l’immobile. Per gli immobili ereditati o donati vale il valore indicato nella dichiarazione di successione o nell’atto.
Per l’IVIE è prevista una franchigia di 200 euro. Questo significa che, se l’imposta dovuta non supera questa soglia, non è richiesto alcun pagamento. L’IVIE va dichiarata nel quadro RW della dichiarazione dei redditi, e le scadenze e modalità di pagamento seguono quelle dell’IRPEF. L’imposta è dovuta in proporzione alla quota e ai mesi di possesso.
Se nel corso dell’anno l’immobile non ha avuto variazioni, non va indicato di nuovo nel quadro RW, ma l’IVIE va comunque versata.
La casa all’estero dove vivo paga l’IVIE?
Se la casa all’estero è l’abitazione principale, l’IVIE non si paga. Fanno eccezione gli immobili di pregio, quelli che in Italia rientrerebbero nelle categorie A/1, A/8 e A/9: per questi l’aliquota scende allo 0,4%, con una detrazione di 200 euro l’anno.
Le imposte pagate all’estero si scalano dall’IVIE?
Se il contribuente ha pagato un’imposta patrimoniale simile all’IVIE nel Paese in cui si trova l’immobile, può beneficiare di un credito d’imposta in Italia. In pratica, l’ammontare dell’IVIE può essere ridotto dell’importo dell’imposta già pagata all’estero, a patto che non superi l’importo complessivamente dovuto in Italia.
Per gli immobili in Paesi dell’Unione europea e dello Spazio economico europeo con adeguato scambio di informazioni si scalano anche le imposte sul reddito che gravano sull’immobile, se non sono già state recuperate in dichiarazione. In Grecia, per esempio, dall’IVIE si scala l’ENFIA.
Come si tassa in Italia l’affitto di una casa all’estero?
I redditi derivanti dalla locazione di immobili situati all’estero sono anch’essi soggetti a tassazione in Italia “I redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero concorrono alla formazione del reddito […]come stabilito dall’Art. 70 del TUIR.
La normativa italiana, differenzia il trattamento fiscale dei redditi da locazione all’estero in funzione della tassazione locale:
L’Italia riconosce un credito d’imposta per le imposte pagate all’estero sui redditi di locazione, come previsto dall’art. 165 del TUIR. Il legislatore italiano prevede che il canone di locazione percepito nel Paese estero venga tassato in Italia utilizzando la medesima base imponibile applicata all’estero, ammettendo inoltre lo scomputo delle imposte corrisposte in via definitiva nel Paese straniero.
In altre parole, le imposte pagate all’estero sui redditi da locazione possono essere utilizzate per ridurre la tassazione dovuta in Italia, evitando così la doppia imposizione sui redditi.
I redditi da locazione devono essere dichiarati nel quadro RL della dichiarazione dei redditi. Se il contribuente presenta il modello 730, i redditi confluiranno nel quadro D (rigo D4).
Se la casa non è affittata, l’IRPEF non si paga: basta l’IVIE.
Quando si paga la plusvalenza sulla vendita di una casa all’estero?
Nel caso in cui un soggetto sia residente fiscale in Italia e proceda alla vendita di un immobile situato all’estero, potrebbe derivarne una plusvalenza che, in determinate circostanze, deve essere dichiarata e assoggettata a tassazione. Le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili ubicati all’estero sono inquadrate nella categoria dei “redditi diversi” ai sensi dell’articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) e sono imponibili in Italia per il residente anche quando l’immobile è all’estero, al ricorrere di alcune condizioni. Le convenzioni (art. 13 del Modello OCSE) lasciano il potere di tassare anche allo Stato in cui si trova l’immobile.
Non tutte le plusvalenze, tuttavia, sono soggette a tassazione: esistono fattispecie di esenzione. Di seguito, analizziamo le condizioni di esenzione e di imponibilità, nonché le modalità di calcolo della plusvalenza e del relativo credito d’imposta, nel rispetto delle disposizioni normative vigenti.
In quali casi la vendita è esente?
Le plusvalenze generate dalla vendita di un immobile sono imponibili in Italia solamente nel caso in cui la cessione avvenga entro i cinque anni dalla data di acquisto o costruzione dell’immobile. Conseguentemente, le plusvalenze realizzate attraverso la vendita di immobili detenuti per un periodo superiore ai cinque anni sono esenti da imposta, in Italia. Si verranno a creare così due casistiche:
In tale ipotesi, non è prevista alcuna tassazione della plusvalenza per il proprietario residente in Italia.
In questo caso, la plusvalenza è soggetta a tassazione in Italia.
Ulteriori esenzioni sono previste qualora l’immobile venduto sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la vendita. Sono esclusi anche gli immobili ricevuti in eredità; per quelli ricevuti in donazione i cinque anni si contano dall’acquisto del donante. Per i terreni edificabili, invece, la plusvalenza è sempre tassabile, anche dopo cinque anni.
Appurato che la plusvalenza derivante da una vendita avvenuta entro l’arco temporale dei cinque anni dall’acquisto è imponibile in Italia, può essere assoggettata alternativamente a:
- Tassazione IRPEF, secondo gli scaglioni previsti;
- Imposta sostitutiva del 26%.
L’imposta sostitutiva rappresenta un’alternativa alla tassazione ordinaria (IRPEF) ed è attivabile solo su richiesta del venditore, con il notaio italiano responsabile del versamento dell’imposta per conto del contribuente.
Nell’ipotesi in cui l’atto di trasferimento si sia formato all’estero, come accade di solito, il contribuente italiano non potrà usufruire dell’imposta sostitutiva in considerazione del fatto che in tale caso la cessione è realizzata senza l’intervento del notaio italiano che è indispensabile per l’applicazione della norma.
Come si calcola la plusvalenza e come si evita la doppia imposizione?
La plusvalenza è determinata come la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto o di costruzione dell’immobile, includendo eventuali spese notarili e altri costi accessori debitamente documentati. Qualora l’immobile sia stato oggetto di ristrutturazioni o interventi migliorativi, tali spese possono essere aggiunte al costo d’acquisto, con conseguente riduzione dell’importo della plusvalenza imponibile.
Come precedentemente esposto, la normativa convenzionale prevede la possibilità di doppia imposizione internazionale sulla plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile situato all’estero. La plusvalenza, infatti, è soggetta a tassazione sia secondo le normative tributarie del Paese in cui si trova l’immobile, sia secondo quelle del Paese di residenza del soggetto cedente.
Al fine di evitare il fenomeno della doppia imposizione, il soggetto cedente residente in Italia può beneficiare di un credito d’imposta, calcolato in base alle imposte pagate all’estero sulla plusvalenza, come previsto dall’articolo 165 del DPR n. 917/86. Tale credito consente al contribuente di versare in Italia soltanto l’IRPEF eccedente rispetto a quanto già corrisposto all’estero, evitando così la duplicazione delle imposte.
Tuttavia, ove il contribuente – ricorrendone i presupposti – opti per la tassazione della plusvalenza attraverso il metodo dell’imposta sostitutiva tramite versamento ad opera di un notaio italiano, resterebbe esclusa la possibilità di ricorrere al credito d’imposta prevista dalla disposizione ex Art. 165 TUIR.
Cosa cambia per chi si iscrive all’AIRE?
Chi trasferisce la residenza all’estero e si iscrive all’AIRE non paga l’IVIE e non compila il quadro RW: la casa all’estero resta soggetta solo alle imposte del Paese in cui si trova. La pianificazione del trasferimento la valuta con te un Relocation Expert.
Hai una casa all’estero e pensi di trasferirti?
Possedere una casa all’estero comporta obblighi in Italia sul valore dell’immobile, sugli affitti e sulla vendita. Le regole cambiano se si sposta la residenza: un Relocation Expert di Expatria valuta il tuo caso e ti indica la strada più adatta.
Se stai valutando il trasferimento all’estero, partiamo dalla tua pensione e dalla tua situazione per capire cosa cambia con il trasferimento.
FAQ
Vale il valore indicato nella dichiarazione di successione o in un atto analogo del Paese estero. In mancanza, si usa il costo sostenuto dal defunto.
Ciascun comproprietario residente in Italia paga in base alla propria quota e ai mesi di possesso, e ognuno compila il proprio quadro RW.
Dipende da quando il donante l’aveva comprata: i cinque anni si contano da quell’acquisto, e il costo di riferimento è quello sostenuto dal donante.
L’IMU come seconda casa. Il pensionato in convenzione che risiede in un Paese di assicurazione diverso dall’Italia ha l’IMU dimezzata e la TARI ridotta di due terzi su un solo immobile non affittato né dato in comodato.
Fonti consultate8 fonti
Le fonti verificate dalla redazione per questo articolo.
Fonti istituzionali
- D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 19, commi 13-17 (IVIE)
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, c. 91 (aliquota 1,06%)
- TUIR (DPR 917/1986), artt. 3, 67, 68, 70, 165
- Legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, c. 496 (imposta sostitutiva 26%)
- Legge 30 dicembre 2020, n. 178, art. 1, c. 48 (IMU pensionati esteri)
- Agenzia delle Entrate, istruzioni Redditi PF 2026, fascicolo 2 e istruzioni 730/2026
- Risposta n. 122/2023
Altre fonti (non istituzionali)
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