Zero tasse sulla pensione in Croazia: è tutto vero?
Magazine
“La pensione non è reddito.”
Detto da un amico, può suonare come una battuta. Detto da un ministro delle Finanze, diventa una dichiarazione di rottura.
In Croazia, questa frase — pronunciata pubblicamente da Marko Primorac — ha riacceso un dibattito che tocca nervi scoperti anche da noi: chi ha lavorato una vita ha diritto di godersi ciò che ha guadagnato, senza sentirsi ogni mese in credito con lo Stato.
Se il progetto andasse avanti, il Paese che in meno di vent’anni è passato dalla guerra all’euro potrebbe diventare l’unico in Europa a non tassare affatto le pensioni, neppure quelle estere. Una rivoluzione silenziosa, ma radicale.
- La proposta (vera) che agita mezza Europa
La notizia è stata riportata da testate croate autorevoli come Mirovina.hr e Poslovni Dnevnik: il governo Plenković ha inserito nel pacchetto fiscale 2026 l’ipotesi di eliminare del tutto l’imposta personale sulle pensioni.
Non una riduzione, ma l’abolizione secca.
Chi percepisce una pensione da 40.000 euro lordi annui e vive in Italia paga oggi circa 10.300 euro di IRPEF, al netto delle detrazioni per pensionati.
Trasferendosi in Croazia, con l’attuale normativa, l’imposta sul reddito scenderebbe a circa 6.700 euro, grazie a una deduzione personale generosa e a un sistema più semplice.
Ma se la riforma fiscale annunciata dal governo croato entrasse in vigore, quell’imposta scomparirebbe del tutto.
Risultato? Un pensionato italiano con reddito lordo da 40.000 euro risparmierebbe oltre 10.000 euro netti all’anno rispetto a chi resta in Italia. Non un incentivo teorico, ma una tredicesima piena in più, ogni anno, da vivere tra le colline istriane o in riva all’Adriatico.
- Ma è per tutti? No, e va chiarito subito
Questa non è una flat tax generalista. Riguarderebbe solo chi è fiscalmente residente in Croazia e percepisce una pensione privata.
Chi riceve una pensione pubblica (es. ex-INPDAP, forze armate, scuola) continuerà a essere tassato in Italia, per effetto della convenzione bilaterale in vigore.
E no, non basta passarci l’estate o avere una casa in Croazia. Servono:
- registrazione anagrafica,
- iscrizione AIRE,
- e almeno 183 giorni reali sul territorio.
- Perché tutti ora guardano a est?
Nel giro di tre anni l’Europa ha bruciato quasi tutti i suoi paradisi fiscali per pensionati:
- Il Portogallo ha chiuso il programma NHR.
- La Grecia resta valida, ma con il 7% di imposta sostitutiva.
- L’Albania è fiscalmente interessante, ma fuori da Schengen.
- San Marino propone un 6% selettivo, ma per pensioni sopra i 120.000 euro.
E allora ecco la Croazia. Paese UE, con l’euro, dentro l’area Schengen, affacciata sul mare e con una storia — soprattutto in Istria — che parla anche italiano.
Se il testo arriverà davvero in Parlamento, ne parleremo con attenzione. Ma intanto la domanda si fa concreta:
Cosa faresti, se la tua pensione non venisse più tassata?
- Vivere in Istria: il mare di casa, con metà tasse (o nessuna)
Se chiedi a chi ci vive, l’Istria non è solo una regione. È un ponte. Geografico, storico, linguistico.
È il pezzo di Croazia dove l’Italia non è mai del tutto finita: toponomastica bilingue, chiese romaniche, pasticcerie che vendono bignè alla crema e non solo fritule. E un rapporto con il tempo — e con la vita — che ricorda Trieste più che Zagabria.
È qui che molti pensionati italiani si sono trasferiti negli ultimi anni. Spinti da un costo della vita più contenuto, dal clima mite e — diciamolo — da una certa disillusione verso il sistema fiscale italiano.
Oggi un appartamento con terrazzo a Umago costa tra i 130.000 e i 170.000 euro. A Pola si trova anche a meno, se non cerchi il centro storico. Le spese di condominio sono basse, i servizi essenziali funzionano, e il sistema sanitario pubblico (accessibile col modello S1) regge bene, almeno nelle zone urbane.
Non è un’utopia. È un compromesso. Ma un compromesso vivibile.
- Non è (solo) questione di tasse
Togliere 600 euro di imposte all’anno può sembrare poco. Ma in realtà significa molto.
Significa meno burocrazia. Più stabilità nel calcolo della propria pensione netta.
Significa anche un segnale politico forte: sei benvenuto. Non sei un evasore in fuga. Sei un cittadino europeo che sceglie dove vivere la propria vecchiaia, e che non vuole essere trattato come un contribuente di serie B.
Questo cambio di paradigma — se accadrà davvero — potrà spingere altri Paesi a muoversi. Ma per ora, la Croazia è la prima ad averlo detto a voce alta.
- La legge c’è? Sì, ed è già sul tavolo del Parlamento
Non siamo più nel campo delle ipotesi. La proposta di esenzione fiscale è stata formalmente depositata e risulta attualmente in discussione al Parlamento croato.
Non è un annuncio vago, né una fuga in avanti giornalistica: è parte di un pacchetto normativo che sarà discusso nei prossimi mesi, con l’obiettivo di entrare in vigore nel 2026.
Il testo parla chiaro: le pensioni, comprese quelle estere percepite da residenti fiscali croati, non sarebbero più soggette a tassazione sul reddito.
Serve cautela, ovviamente. Il percorso parlamentare non è breve, e le modifiche sono sempre possibili. Ma il principio — la pensione non è un reddito — non è più solo una dichiarazione politica: è una proposta di legge.
- Ti avviseremo noi, al momento giusto
Quando — e se — il governo croato approverà la norma, ti invieremo una guida chiara, verificata e leggibile.
Senza sigle. Senza retorica. Solo strumenti per prendere delle decisioni informate.
Ma per rimanere aggiornato su tutte le novità, ti suggeriamo di seguirci sui nostri social ed iscriverti alla nostra newsletter.
Riceverai aggiornamenti solo quando serve davvero.
Resta aggiornato: iscriviti alla nostra newsletter
Sei già residente all'estero, ma vuoi rimanere informato sulle tematiche che riguardano gli expat?
Vivi in Italia, ma stai pensando di trasferirti?
Iscriviti alla nostra newsletter: ti invieremo novità curiose, informazioni importanti o aggiornamenti sulle normative vigenti.
MAGAZINE
Scopri tutte le novità e le informazioni utili al trasferimento, ma non solo… nel nostro Magazine di Expatria troverai approfondimenti interessanti, curiosità e notizie dal mondo!
FAQ
Posso ottenere un mutuo in Grecia come non residente?
Alcune banche greche concedono mutui anche a stranieri, ma richiedono garanzie solide e un apporto di capitale proprio di almeno il 30-40 %.
In genere i tassi sono più alti e l’istruttoria più lenta rispetto all’Italia.
Molti acquirenti scelgono di finanziarsi in Italia, utilizzando prestiti personali o mutui ipotecari su immobili di proprietà in Italia, o cessione del quinto della pensione.
Cosa succede se la casa ha parti abusive o non dichiarate?
Le difformità minori (come una veranda chiusa o un ampliamento interno) possono essere sanate, ma serve un ingegnere greco abilitato e il pagamento di una sanzione.
Le irregolarità gravi — come costruzioni non autorizzate o edifici su suolo vincolato — possono rendere l’immobile non trasferibile.
In questi casi, l’avvocato può chiedere al venditore di regolarizzare prima della firma.
Gli atti devono essere tradotti in italiano per essere validi?
No, ma devono essere comprensibili per chi firma.
Se non conosci il greco, la legge impone la presenza di un traduttore giurato che legga e spieghi integralmente l’atto.
Puoi anche chiedere una traduzione certificata in italiano per uso futuro (successioni, dichiarazioni fiscali, ecc.).
Posso indicare un prezzo inferiore a quello reale per risparmiare tasse?
No. In Grecia il fisco confronta il prezzo dichiarato con il cosiddetto “valore oggettivo” stabilito dallo Stato per ogni zona.
Se il prezzo di vendita è inferiore, l’imposta di trasferimento viene comunque calcolata sul valore più alto.
Le sotto-dichiarazioni, oltre a non produrre vantaggi, comportano sanzioni e rendono nullo l’atto.
Posso ottenere la residenza in Grecia dopo aver comprato casa?
Sì, ma l’acquisto in sé non basta.
Puoi richiedere la residenza greca solo se trascorri più di 183 giorni l’anno nel Paese o se ti iscrivi come residente fiscale.
La casa di proprietà facilita la procedura, ma non garantisce automaticamente il trasferimento di residenza.
Come funziona la successione ereditaria in Grecia?
In caso di decesso del proprietario, l’immobile segue le norme del diritto greco, salvo che tu non abbia depositato un testamento in Italia che scelga la legge italiana come regolatrice.
È una clausola riconosciuta dal Regolamento UE n. 650/2012 e molto utile per evitare procedure doppie.
Expatria consiglia sempre di predisporre un testamento internazionale o bilingue.
Devo nominare un amministratore per la casa se non vivo in Grecia?
Non è obbligatorio, ma fortemente consigliato.
Un amministratore locale — spesso un avvocato o un commercialista — può gestire bollette, imposte e comunicazioni con il Comune.
Per chi affitta l’immobile, la figura dell’amministratore è quasi indispensabile, perché le piattaforme fiscali greche richiedono un rappresentante fiscale residente.
Devo dichiarare in Italia il valore dell’immobile greco?
Sì. Se sei residente fiscale in Italia, devi indicare nel quadro RW della dichiarazione dei redditi (Modello Redditi PF) gli immobili posseduti all’estero, anche se non generano reddito.
L’obbligo nasce dal D.L. 167/1990 e serve al monitoraggio fiscale dei beni esteri.
Nel quadro RW vanno riportati: la quota di possesso, il Paese (codice GR), il valore d’acquisto o catastale, e i mesi di detenzione.
Contestualmente, l’Italia applica l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero), pari allo 0,76 % annuo del valore dell’immobile.
Tuttavia, se la casa si trova in un Paese con cui esiste una convenzione contro la doppia imposizione, come la Grecia, puoi dedurre l’imposta patrimoniale locale ENFIA fino a compensare totalmente l’IVIE dovuta.
In pratica, se hai già pagato l’ENFIA in Grecia, nella maggior parte dei casi non dovrai versare ulteriore imposta in Italia.
L’esonero dal quadro RW vale solo se non sei residente fiscale in Italia o se l’immobile è intestato a una società estera già soggetta a bilancio.
Per un cittadino italiano residente in Italia, invece, la dichiarazione va sempre presentata, anche se l’immobile è ad uso personale o non produce reddito.
Quanto tempo ho per registrare l’atto di acquisto?
Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma.
La registrazione è curata dal notaio o dall’avvocato e serve a rendere la proprietà legalmente opponibile.
Un ritardo nella registrazione può comportare sanzioni o, nei casi peggiori, contestazioni sulla titolarità.
Esistono spese notarili standard in Grecia?
Sì, ma variano leggermente in base al valore dell’immobile e al distretto.
In media il costo del notaio è 0,8–1 % del prezzo di vendita, con un minimo di circa 700 €.
Le tariffe sono stabilite per legge e visibili in anticipo: diffida di chi applica costi “a forfait” non documentati.
Posso gestire tutto online, dal codice fiscale alla registrazione?
Solo in parte.
Alcune operazioni — come la richiesta del codice fiscale AFM e il pagamento delle tasse — possono essere delegate digitalmente o tramite procura.
Tuttavia, la firma dell’atto e la registrazione catastale richiedono ancora l’intervento fisico del notaio o dell’avvocato incaricato.
Dove conviene comprare casa in Grecia oggi?
Per rapporto qualità/prezzo, le zone più interessanti nel 2025 sono Creta occidentale, la penisola Calcidica, il Peloponneso e l’isola di Naxos.
Atene resta la meta migliore per investimenti da reddito, mentre le isole più turistiche (Santorini, Mykonos) hanno ormai prezzi simili a quelli italiani.
Posso rivendere la casa subito dopo l’acquisto?
Sì, ma se rivendi entro cinque anni potresti dover pagare un’imposta sulla plusvalenza immobiliare (differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita).
La tassazione attuale è del 15 %, salvo modifiche normative.
È consigliabile tenere la proprietà per almeno cinque anni per beneficiare dell’esenzione.
La Grecia riconosce la doppia proprietà con più intestatari?
Sì, è possibile acquistare casa in comproprietà, indicando le quote di ciascun intestatario direttamente nell’atto notarile.
È una formula comune tra coniugi o tra parenti, e non comporta costi aggiuntivi rispetto all’acquisto singolo.